Новостройки Краснодара: ведущие тренды

Рынок многоэтажной жилой недвижимости Краснодара в III квартале 2016 г. показал восстановление. Однако рост девелоперской активности на фоне падения покупательской способности выглядит преждевременным, считают эксперты.

Судя по росту объемов ввода, по итогам 2016 года региональный рынок МЖС может показать рекорд. За 9 месяцев в кубанской столице сдано почти 1,5 млн кв. метров жилья, что составляет 83% от значения за весь 2015 г., посчитали  в консалтинговой компании Macon Realty Group.

Активность застройщиков в отношении ввода объектов с начала II полугодия возросла. По итогам III  квартала сдано 746 тыс. кв. м. «Данный показатель соответствует суммарному значению за первые два квартала. Всего было введено 14% возводимых домов, что само по себе является нормальной величиной, если учесть, что средний строительный цикл составляет 2 года», – сообщил Илья Володько, генеральный директор Macon Realty Group.

В то же время темпы строительства замедлились. Сроки ввода в эксплуатацию новостроек задерживаются: в III квартале сдалась лишь половина жилья от запланированного объема. Почти половина введенного жилья пришлась на долю эконом-класса.

Средний класс растет

Второй позитивный момент – рост девелоперской активности. Объем выхода новых проектов заметно увеличился в сравнении с I полугодием и составил 476 тыс. кв. м.

Всего с начала года заложено 1 032 тыс. кв. м. Однако это лишь половина от того, что стартовало в течение всего 2015 г. Треть от всего объема – это новые комплексы, остальное – строительство в рамках ранее возводимых объектов. Так, в июле – сентябре была продолжена закладка литеров в жилых комплексах «Восточно-Кругликовский» («ВКБ-Новостройки»), «Почтовый», в «Прогресс», «На Красных Партизан», «Мир», «Краснодар Сити», «Губернский» и некоторых других.

Объем ввода, III кв. 2016 г. Площадь квартир, тыс. кв. м
Планируемый по состоянию на начало квартала 1 504
Фактический по итогам квартала 749
Объекты с перенесенным сроком сдачи 758
           в т. ч. неоднократно перенесенные 433

Как отмечают аналитики, доля эконом-класса в структуре новых проектов сократилась. Застройщики начали терять интерес к этому сегменту. Он вырос преимущественно за счет литеров в рамках реализуемых проектов, среди которых микрорайоны «Московский», «Почтовый», ЖК «Прогресс», «На Красных Партизан», «Мир» и некоторые другие. Новыми проектами стали трехэтажные комплексы Smart Life компании «АльфаСтройИнвест» и «Семья» компании «Квартал».

В среднем классе просматривается более высокая активность девелоперов в отношении закладки новых проектов. За счет этого падение в сегменте по итогам квартала оказалось ниже, чем в бизнесе и экономе. По итогам квартала 58% всего нового строительства пришлась на средний класс. Более того, к этому сегменту относятся почти все вышедшие на рынок новые комплексы, среди которых ЖК «Флотилия», «Фамилия», «Дом Романовых» и некоторые другие.

«Застройщики активны в предоставлении скидок и проведении акций. Однако чаще они распространяются на наименее ликвидные квартиры»

Интерес девелоперов к дорогостоящим сегментам остается сдержанным. На долю бизнес- и элитного класса приходится в сумме менее 10% совокупного объема возводимого жилья. Число комплексов в стадии строительства также сравнительно невелико. Новые литеры в течение квартала, по данным Macon Realty Group, были заложены в ЖК «Тургенев» и «Краснодар Сити».

Продавать – не строить

Активизация девелоперов привела к росту количества остатков квартир. Коэффициент поглощения составляет 2,1 года и является свидетельством профицита предложения. Во многих жилых комплексах темпы продаж отстают от темпов строительства. В частности, в сданных в течение III квартала домах в среднем продано 83% квартир, в объектах с заявленным сроком ввода до конца 2016 г. — 75%.

Количество сделок в июле — сентябре 2016 г.  выросло на 8% в сравнении с предыдущим и составило 7,6 тыс. ед. Всего с начала года продано 21,5 тыс. квартир, что немногим больше значения за аналогичный период 2015 г. В целом объем спроса остается стабильным, в то же время предпосылки для значительного роста спроса в ближайшей перспективе отсутствуют.

Средневзвешенная стоимость одного квадратного метра на первичном рынке Краснодара выросла на 3,1%, а значение самого показателя вышло за границы коридора, в котором оно находилось с 2012 г.

Топ-5 компаний по объему введенного в эксплуатацию жилья, Краснодар, 

1 – ГК «ВКБ-Новостройки»

2 – ООО «Фирма «Нефтестройиндустрия-Юг»

3 – ООО СИК «Девелопмент-Юг»

4 – ООО «АльфаСтройКомплекс»

5 – СК «Меритон» (ЗАО «Лотос Плюс»).



Как объяснили в компании Macon Realty Group, главным фактором роста средневзвешенной стоимости «квадрата» стало повышение цен в целом ряде объектов. Корректировка ценообразования в сторону повышения имела место в почти в 25% всех жилых комплексов. Наиболее выраженной данная тенденция оказалась в бизнес- и среднем классах. Эконом-класс подорожал меньше всего на 0,7%. В среднем классе рост цены составил 2,8%, в  бизнес-классе – 4,5%.

Еще одна причина увеличения средневзвешенной стоимости –  структурные изменения в предложении. Объекты с низким уровнем цен постепенно выкупаются, в то время как на смену им не выходят столь же дешевые аналоги.

Застройщики по-прежнему активны в плане предоставления скидок и проведения акций. Однако распространяются они все чаще лишь на отдельные наименее ликвидные квартиры, а не в целом на комплекс.

Прогнозы
1) снижение количества сделок с 35,9 тыс. ед. по итогам 2014 г. до 29 тыс. ед. по итогам 2016 г., а в последующем возврат к показателям 2013 г.;

2) стабилизация цен по итогам 2016 г. на текущем уровне и их «заморозка» до 2018 г., в 2019-2020 гг. будет происходить умеренный рост цен;

3) постепенное сокращение объема остатков квартир до 25-30 тыс. ед. и движение рынка в сторону дефицита предложения;

4) постепенное сокращение девелоперской активности до 15–20 тыс. новых квартир ежегодно (в 2014 г. было 55,6 тыс., в 2015 г. – 38,4 тыс.);

5) cокращение числа игроков на локальном рынке за период 2016-2018 гг. до 70–80 компаний.

Источник: Бизнес журнал "Своя компания"